COMPRAVENTA A PLAZOS ¿CÓMO ASEGURARSE EL CUMPLIMIENTO DE PAGO?

CLÁUSULA RESOLUTORIA EXPRESA

Pedro y Juan celebran un contrato de compraventa de un inmueble, mediante el cual Juan se obliga a pagar a precio por la transferencia de la propiedad del inmueble la suma de US$ 200,000 de la siguiente forma:

• Una cuota inicial de US$ 100,000 mediante Cheque de Gerencia a la firma de la minuta de compraventa y,
• La suma de US$ 50,000 mediante un Cheque de Gerencia a la firma de la escritura pública de compraventa.
• El saldo de US$ 50,000 mediante un Cheque de Gerencia al 01/12/2019.

Pactando ambas partes en dicho contrato, que ante el incumplimiento por parte de Juan de cualquiera de las cuotas establecidas como forma de pago, al amparo del artículo 1430º del Código Civil el contrato se resolverá de pleno derecho, cuando Pedro comunique mediante Carta Notarial a Juan que quiere valerse de ésta cláusula.

¿En qué consiste la cláusula  resolutoria expresa en un contrato de compraventa de inmueble?

La cláusula  resolutoria expresa se encuentra prevista en el artículo 1430º del Código Civil denominado también “Pacto Comisorio”, mediante la cual los contratantes, en el presente caso comprador y vendedor, deciden incorporarla en el contrato de compraventa con prestaciones u obligaciones recíprocas que ellas celebren, estableciendo que el contrato queda resuelto cuando una o cualquiera de las partes no ejecuta una prestación a su cargo identificada expresamente en el pacto. Sin embargo, la resolución se mantendrá ineficaz hasta el momento en que la parte interesada comunique a la otra parte que quiere valerse de la cláusula resolutoria, operando a partir de dicho momento la resolución de pleno derecho.

¿Cuáles son los requisitos para ejecutar la cláusula  resolutoria expresa?

Por consiguiente, para estar frente a una resolución contractual derivada de la ejecución de una clausula resolutoria expresa, se exigen dos requisitos, 1) el incumplimiento de determinada obligación a cargo de una de las partes, establecida con toda precisión en la cláusula resolutoria expresa; y 2) la comunicación de la parte interesada poniendo en conocimiento del incumpliente, su deseo de valerse de ésta cláusula. Estos son los presupuestos que se requiere para estar frente a una resolución de contrato por cláusula resolutoria.

Sin embargo, para Registros Públicos, solo basta que se adjunte la carta notarial u otra comunicación indubitable cursada a la persona que no cumplió con la obligación materia de resolución o que ésta se encuentre inserta en la escritura pública (de la compraventa del inmueble), indicando la prestación incumplida. Ante el Registro no se requiere acreditar el incumplimiento.

¿Cuáles son los requisitos que debe contener el título con el que se podría inscribir en el registro, la transferencia de propiedad de inmueble a favor del ex propietario cuando ha operado la resolución contractual?

El artículo 102º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, señala que para poder conseguir el retorno de la propiedad al vendedor (ex titular), se podrá presentar escritura pública o formulario registral legalizado por Notario, otorgado unilateralmente por la parte que goza del derecho a resolver el contrato, indicando la prestación incumplida y adjuntando o insertando en la escritura pública, la comunicación indubitable dirigida al deudor indicando que quiere valerse de la cláusula resolutoria.

FUENTE: SPBR